Проверка участка
Аудит, решение до инвестирования
Проверяем земельный участок до покупки, инвестирования или начала проектирования. Выявляем правовые, градостроительные, кадастровые, экологические и инфраструктурные ограничения, оцениваем реальный потенциал использования и предупреждаем затраты, которые не видны из выписки ЕГРН.
Когда это нужно
Проверка нужна до того, как цена сделки, аванс, проектирование или обязательства перед партнёрами сделают ошибку дорогостоящей.
- вы выбираете участок для жилого, коммерческого, промышленного или инфраструктурного проекта;
- участок продаётся по привлекательной цене, но причины дисконта непонятны;
- продавец обещает возможность строительства, изменения ВРИ или подключения коммуникаций;
- в выписке ЕГРН и градостроительных документах есть расхождения;
- на участке расположены объекты, сети, дороги, водные объекты или иные факторы, которые могут ограничить использование;
- нужно подтвердить допустимые параметры застройки до подготовки концепции и финансовой модели;
- банк, инвестор или партнёр запрашивает независимую оценку рисков;
- приобретается участок на торгах, в банкротстве, у публичного собственника или с обременениями.
Что мы делаем
Правовая проверка
- проверяем правообладателя, основания возникновения прав, обременения, аренду, залоги и ограничения распоряжения;
- анализируем судебные споры, исполнительные производства и риски оспаривания сделки;
- проверяем существенные условия предполагаемой сделки и обязательства, переходящие к приобретателю.
Кадастровая проверка
- сопоставляем площадь, границы, координаты, адрес, категорию земель и вид разрешённого использования;
- выявляем наложения, пересечения, реестровые ошибки и несоответствие фактического использования сведениям ЕГРН;
- проверяем расположенные на участке объекты недвижимости и признаки неоформленных объектов.
Градостроительный анализ
- анализируем генеральный план, ПЗЗ, территориальную зону, ВРИ, ГПЗУ и документацию по планировке территории;
- определяем допустимые параметры, отступы, предельную площадь и возможные функции застройки;
- оцениваем необходимость изменения ВРИ, ПЗЗ, категории земель или подготовки градостроительной документации.
Ограничения и окружение
- проверяем ЗОУИТ, санитарные, охранные, водоохранные, природоохранные и иные режимы;
- анализируем доступ к дороге, инженерным сетям и территории общего пользования;
- оцениваем влияние соседних объектов, красных линий, сервитутов и планируемого развития территории.
Вывод по проекту
- сопоставляем выявленные условия с целевым использованием участка;
- разделяем устранимые ограничения, критические риски и вопросы, требующие дополнительных изысканий;
- формируем рекомендации по покупке, условиям договора, цене и дальнейшим действиям.
Что вы получаете
- заключение о правовом и кадастровом статусе участка;
- карту градостроительных ограничений и зон с особыми условиями использования;
- расчёт допустимого потенциала использования и застройки на уровне имеющихся данных;
- перечень выявленных рисков с оценкой критичности и возможности устранения;
- список недостающих документов и вопросов продавцу;
- рекомендации по условиям договора, заверениям, гарантиям и основаниям для пересмотра цены;
- вывод: приобретать участок, приобретать при выполнении условий либо отказаться от сделки;
- дорожную карту действий после покупки;
- при расширенном составе - предварительную концепцию и финансовую оценку выбранного сценария.
Как проходит работа
Уточняем цель
Фиксируем предполагаемое использование участка, параметры проекта, бюджет, сроки и структуру сделки.
Собираем документы
Получаем кадастровый номер, выписки, правоустанавливающие документы, условия продажи и имеющиеся технические материалы.
Проверяем открытые и официальные сведения
Сопоставляем реестровые, градостроительные, судебные и территориальные данные, выявляем расхождения и пробелы.
Оцениваем реализуемость проекта
Проверяем, соответствует ли замысел допустимому использованию, параметрам застройки, ограничениям и инфраструктурным условиям.
Формируем карту рисков
Разделяем критические, управляемые и допустимые риски, определяем способы их устранения и ориентировочную последовательность действий.
Даём рекомендацию
Передаём заключение, обсуждаем выводы и при необходимости участвуем в переговорах с продавцом, банком или партнёром.
Пример результата
Обезличенный сценарий
Задача: инвестор рассматривал покупку участка под коммерческий объект. Продавец ссылался на подходящий ВРИ и близость инженерных сетей, а срок подписания договора был ограничен.
Что выявила проверка: заявленный вид использования соответствовал проекту, но часть участка попадала в зону с особыми условиями использования, подъезд проходил через соседнюю территорию без оформленного права, а сведения о доступной мощности сетей не были подтверждены техническими условиями.
Как изменилось решение: риски не исключали покупку, но требовали условий до закрытия сделки. Клиент включил в договор обязанность продавца оформить доступ, предоставить подтверждение инженерного подключения и скорректировал цену с учётом сокращения полезной площади.
Почему JUST DEVELOPMENT
Проверяем участок под конкретную задачу
Анализ строится вокруг планируемого проекта, а не ограничивается перечислением сведений из реестров.
Соединяем несколько видов экспертизы
Правовые, кадастровые, градостроительные, технические и коммерческие факторы рассматриваются совместно, поскольку один риск часто влияет сразу на несколько параметров проекта.
Показываем влияние риска на решение
В заключении указано, что является критичным, что можно устранить, какие действия нужны и как выводы влияют на цену, сроки и возможность реализации.
Можем продолжить работу после проверки
Команда может сопровождать переговоры и сделку, изменение ВРИ и ПЗЗ, кадастровые процедуры, получение исходных данных и разработку концепции.
Стоимость и сроки
Базовая проверка занимает ориентировочно от 10 до 20 рабочих дней после получения исходных данных. Расширенная проверка с запросами, выездом, концепцией или техническим анализом может потребовать больше времени.
Стоимость рассчитывается индивидуально. На неё влияют:
- площадь, местоположение и назначение участка;
- структура прав, аренды и обременений;
- полнота исходных документов;
- количество объектов на участке и смежных правообладателей;
- состав градостроительных и территориальных ограничений;
- необходимость выезда, обследований и запросов;
- глубина инженерного, рыночного и финансового анализа;
- срочность подготовки заключения.
В базовый объём входят анализ документов и официальных сведений, карта рисков и итоговая рекомендация. Изыскания, обследования, официальная оценка, концепция и сопровождение сделки рассчитываются отдельно.
Вопросы и ответы
Достаточно ли выписки ЕГРН
Нет. Выписка подтверждает часть характеристик и зарегистрированных прав, но не заменяет анализ градостроительных документов, ограничений, судебных рисков, доступа и инженерных условий.
Можно ли проверить участок без документов продавца
Да, нам достаточно кадастрового номера.
Проверка покажет точную площадь будущего объекта
Она позволяет определить предварительный диапазон допустимых параметров. Точная площадь зависит от концепции, изысканий, требований к парковкам и инженерии, согласований и проектных решений.
Проверяете ли вы сельскохозяйственные участки
Да. Состав анализа адаптируется к категории земли, виду использования, статусу угодий, ограничениям оборота и предполагаемому сценарию.
Можно ли использовать заключение для переговоров
Да. Выводы помогают сформулировать вопросы продавцу, условия договора, перечень документов до сделки и аргументы для корректировки цены.
Вы гарантируете получение разрешения на строительство
Нет. Решение зависит от полноты данных, проектных решений и компетентных органов. Проверка выявляет действующие условия и снижает неопределённость до вложения средств.
Проверьте участок до принятия решения
Направьте кадастровый номер, предполагаемый сценарий использования и имеющиеся документы. Команда Just Development проведёт первичную оценку и предложит оптимальный состав проверки.
+7 960 290 00 60hello@developmo.ruМосковская областьРасскажите о вашем проекте - начнём с самого важного.