Проблемный проект / актив

Когда это нужно

Стоимость актива, его ликвидность или возможность реализации ограничены юридическими, градостроительными, техническими, финансовыми или управленческими проблемами.

• объект или земельный участок длительное время не удаётся продать по ожидаемой цене;
• проект остановлен из-за долгов, обременений, судебных споров или корпоративного конфликта;
• земельный участок имеет неподходящий ВРИ, категорию, территориальную зону или существенные ЗОУИТ;
• параметры существующей застройки не оформлены или не соответствуют документам;
• строительство заморожено, разрешительная документация устарела, а первоначальная концепция потеряла актуальность;
• актив приобретается у банка, на торгах, в банкротстве или в рамках взыскания и требует проверки реального потенциала;
• нужно решить, продолжать проект, менять концепцию, разделять актив, привлекать партнёра или выходить из него;
• собственники и кредиторы не видят единой стратегии и нуждаются в независимой модели принятия решения.

Что мы делаем

Что вы получаете

• расчёт фактического градостроительного и коммерческого потенциала;
• оценку юридических, градостроительных, технических и рыночных рисков;
• рекомендацию: сохранять и развивать, менять концепцию, разделять, привлекать партнёра, продавать или отказываться от дальнейших вложений;
• дорожную карту с последовательностью процедур, бюджетом и контрольными точками;
• материалы для переговоров с кредиторами, партнёрами, инвесторами и потенциальными покупателями;
• сопровождение до согласованного результата.

Как проходит работа

1. 01

   Фиксируем цель

   Определяем желаемый результат: восстановление стоимости, перезапуск, привлечение инвестора, продажа, реструктуризация обязательств или выход из проекта.

2. 02

   Собираем исходные данные

   Получаем документы на землю и объекты, финансовые отчеты, договоры, проектную документацию и сведения об ограничениях.

3. 03

   Проводим комплексную диагностику

   Проверяем юридический статус, градостроительный потенциал, техническое состояние, рынок и финансовую модель.

4. 04

   Определяем сценарии

   Сравниваем варианты по стоимости, срокам, инвестициям, рискам и вероятности реализации.

5. 05

   Утверждаем стратегию

   Выбираем целевой сценарий и составляем детальную дорожную карту с контрольными точками.

6. 06

   Сопровождаем реализацию

   Координируем процедуры, специалистов и переговоры, обновляем модель по мере изменения исходных данных.

Пример результата

Обезличенный сценарий

Актив: земельный участок с незавершённым объектом капитального строительства, кредитным обременением и устаревшей концепцией. Первоначальный проект не соответствовал текущему спросу, часть параметров объекта не была отражена в ЕГРН, а действующий ВРИ ограничивал альтернативные сценарии.

Администрация городского округа обратилась в суд с требованиями о признании нежилого здания самовольной постройкой и его сносе. Ключевым доводом являлся частичный выход здания за границы земельного участка.

В ходе судебного разбирательства нами была реализована активная стратегия защиты: инициирована корректировка границ земельного участка, проведены кадастровые работы и внесены изменения в сведения ЕГРН. В результате конфигурация участка приведена в соответствие, и здание полностью оказалось в его границах.

Суду также были представлены доказательства законного использования земли, соответствия объекта требованиям безопасности и отсутствия нарушений прав третьих лиц.

Результат

Суд признал право собственности на нежилое здание и отказал администрации в удовлетворении требований о сносе.

Почему JUST DEVELOPMENT

Стоимость и сроки

Диагностический этап занимает ориентировочно от 4 до 8 недель после получения исходных документов. Срок реализации стратегии определяется составом проблем: отдельные подготовительные действия могут занять несколько месяцев, комплексное оздоровление - год и более.

Стоимость рассчитывается индивидуально. На неё влияют:

• вид и количество объектов;
• полнота документов и история актива;
• количество правообладателей, кредиторов и участников спора;
• объём градостроительного и технического анализа;
• необходимость рыночного исследования и финансового моделирования;
• количество рассматриваемых сценариев;
• потребность в выездных обследованиях, оценке и экспертизах;
• необходимость сопровождения реализации после диагностики.

В базовый объём диагностики входят анализ документов, карта проблем, сценарии, финансовая оценка верхнего уровня и дорожная карта. Кадастровые, проектные, оценочные, судебные и регистрационные работы рассчитываются отдельно после выбора стратегии.

Вопросы и ответы