Повышение стоимости
Повышение стоимости и ликвидности актива
Находим и реализуем резервы стоимости земельных участков и объектов недвижимости. Проверяем правовой и градостроительный потенциал, формируем сценарии развития и сопровождаем изменения, которые делают актив более доходным, ликвидным и понятным для рынка.
Когда это нужно
Продукт подходит собственникам и инвесторам, которые хотят раскрыть нереализованный потенциал недвижимости до продажи, привлечения финансирования или запуска проекта.
- рыночная цена участка или объекта не соответствует ожиданиям собственника;
- действующие ВРИ, территориальная зона или параметры застройки ограничивают наиболее доходное использование;
- актив можно разделить, объединить, реконструировать или дополнить новой функцией;
- необходимо выбрать между несколькими концепциями и подтвердить экономику решения;
- покупатель или инвестор требует прозрачного обоснования потенциала и будущей стоимости;
- объект готовится к продаже, партнёрству, залогу или привлечению проектного финансирования;
- есть ограничения, реестровые несоответствия или неоформленные характеристики, снижающие ликвидность;
- нужна единая стратегия, связывающая юридические процедуры, градостроительные изменения, продукт и финансовый результат.
Что мы делаем
Диагностика текущей стоимости
- анализ прав, обременений, договоров и ограничений использования;
- проверка ЕГРН, границ, площади, состава объектов и реестровых несоответствий;
- выявление факторов, которые формируют дисконт или мешают продаже и финансированию.
Градостроительный и технический анализ
- проверка генерального плана, ПЗЗ, ВРИ, ГПЗУ, документации по планировке и ЗОУИТ;
- расчёт допустимых параметров, площади и функционального потенциала застройки;
- оценка инженерной обеспеченности, транспортной доступности и технических условий развития.
Коммерческая и финансовая модель
- исследование спроса, конкурентного окружения и целевых групп покупателей или пользователей;
- разработка продуктовых сценариев и способов монетизации актива;
- расчёт затрат, сроков, выручки, стоимости выхода и потребности в финансировании;
- сравнение сценариев по приросту стоимости, доходности, рискам и объёму вложений.
Стратегия капитализации
- выбор оптимального сочетания правовой настройки, изменения ВРИ и ПЗЗ, раздела, реконструкции, нового строительства или перепозиционирования;
- определение последовательности действий, которая создаёт стоимость до крупных капитальных вложений;
- подготовка дорожной карты с ответственными, сроками, бюджетом и контрольными точками.
Реализация
- сопровождение земельных, градостроительных и регистрационных процедур;
- координация кадастровых, проектных, оценочных и юридических работ;
- упаковка подтверждённого потенциала для банка, инвестора, партнёра или покупателя.
Что вы получаете
- расчёт градостроительного, продуктового и коммерческого потенциала;
- от двух до четырёх реалистичных сценариев капитализации;
- сценарную финансовую модель с затратами, сроками, доходностью и чувствительностью;
- оценку ожидаемого прироста стоимости и условий, при которых он достижим;
- рекомендацию по оптимальному использованию, структуре проекта и моменту выхода;
- дорожную карту процедур, проектных решений и коммерческих действий;
- материалы для переговоров с банками, партнёрами, инвесторами и покупателями;
- сопровождение до согласованного результата.
Как проходит работа
Фиксируем цель
Определяем целевой финансовый результат, допустимый объём вложений, срок владения и предполагаемый способ выхода.
Собираем данные
Получаем документы на землю и объекты, проектные и финансовые материалы, сведения об инженерии, ограничениях и ранее принятых решениях.
Оцениваем потенциал
Проверяем юридический статус, градостроительные резервы, технические возможности, рынок и текущую экономику актива.
Определяем сценарии
Сравниваем варианты по приросту стоимости, срокам, инвестициям, рискам и вероятности реализации.
Утверждаем программу капитализации
Выбираем целевой сценарий и составляем дорожную карту изменений с бюджетом и контрольными точками.
Реализуем изменения
Координируем процедуры, специалистов и переговоры, контролируем достижение параметров, на которых основана целевая стоимость.
Пример результата
Обезличенный сценарий
Актив: земельный участок с действующим разрешённым использованием и концепцией малоэтажного проекта. Собственник рассматривал продажу, но предложения рынка учитывали только текущее состояние участка и не отражали его возможный градостроительный потенциал.
Что выявила диагностика: параметры территории допускали несколько вариантов развития. После анализа спроса, инженерных условий и планировочных ограничений были сформированы сценарии раздела участка, изменения продуктовой концепции и подготовки исходно-разрешительной документации.
Как изменилось решение: собственник получил последовательность действий, позволяющую подтвердить потенциал до выхода на рынок и не начинать полный цикл строительства. Сценарии были сопоставлены по затратам, срокам, рискам и ожидаемой цене продажи.
Формат результата: карта резервов стоимости, сравнительная финансовая модель, целевой сценарий использования, перечень процедур и календарный план капитализации.
Почему JUST DEVELOPMENT
Связываем стоимость с конкретными изменениями
Юридические, градостроительные, кадастровые, продуктовые и финансовые решения объединяются в одну программу капитализации.
Проверяем реализуемость сценария
Каждый вариант связывается с конкретными процедурами, сроками, бюджетом и условиями достижения прогнозной стоимости.
Сравниваем вложения и прирост
Для каждого действия оцениваем стоимость реализации, срок, потребность в капитале и влияние на цену или доходность актива.
Работаем до практического результата
После диагностики команда может сопровождать изменение ВРИ и ПЗЗ, кадастровые работы, проектирование, регистрацию изменений, подготовку сделки и переговоры с инвесторами.
Не ограничиваемся аналитикой
Программа строится так, чтобы её можно было реализовать: с последовательностью процедур, контрольными точками и понятным распределением ответственности.
Стоимость и сроки
Диагностический этап занимает ориентировочно от 4 до 8 недель после получения исходных документов. Срок реализации программы зависит от выбранного сценария: подготовительные изменения могут занять несколько месяцев, комплексные градостроительные процедуры и проектная подготовка - год и более.
Стоимость рассчитывается индивидуально. На неё влияют:
- вид, площадь и количество объектов;
- полнота исходных документов;
- объём градостроительного и технического анализа;
- необходимость исследования рынка и финансового моделирования;
- количество рассматриваемых сценариев;
- потребность в концепции, оценке, обследованиях и экспертизах;
- состав земельных, кадастровых и регистрационных процедур;
- необходимость сопровождения реализации после диагностики.
В базовый объём входят анализ документов, карта резервов стоимости, сценарии, финансовая оценка верхнего уровня и дорожная карта. Кадастровые, проектные, оценочные, юридические и регистрационные работы рассчитываются отдельно после выбора стратегии.
Вопросы и ответы
За счёт чего можно повысить стоимость
За счёт подтверждения прав и характеристик, изменения градостроительных условий, увеличения полезного потенциала, устранения ограничений, улучшения продукта и подготовки актива к понятному для рынка сценарию использования.
Какие исходные данные нужны
Кадастровые номера, выписки ЕГРН, правоустанавливающие документы, договоры и обременения, проектная документация, технические условия, сведения о вложениях, доходах и ранее рассмотренных концепциях.
Можно ли начать при неполном комплекте документов
Да. На стартовом этапе определяем критичные пробелы, запрашиваем доступные сведения и разделяем подтверждённые выводы и допущения модели.
Нужно ли проводить рыночную оценку
Оценка может входить в расширенный состав работ. При этом сценарная модель решает другую задачу: показывает, какие действия создают стоимость и как меняется экономика актива при разных условиях.
Можно ли сравнить несколько стратегий
Да. Сценарии сопоставляются по срокам, бюджету, рискам, ликвидности, потребности в капитале и ожидаемому финансовому результату.
Можно ли гарантировать прирост стоимости
Нет. Итог зависит от решений органов власти, рынка, стоимости финансирования и реализации намеченных действий. Прогноз фиксирует исходные допущения, риски и условия достижения результата.
Оценим потенциал повышения стоимости
Направьте кадастровые номера, основные документы и цель собственника. Команда Just Development проведёт первичную оценку, обозначит возможные резервы стоимости и предложит состав работ.
+7 960 290 00 60hello@developmo.ruМосковская областьРасскажите о вашем проекте - начнём с самого важного.